Quem circula pela Avenida dos Andradas nas proximidades do Bairro Santa Teresa em Belo Horizonte, impressiona-se com os grandes edifícios da região. Lá estão algumas das construções mais importantes que compõem o cenário da capital. São elas referências notáveis na paisagem da cidade.

Estas duas torres, cada uma de 17 andares, são o exemplo de uma triste realidade que acomete centenas de pessoas, tratando-se de edifícios vendidos e abandonados pelos construtores antes do término da obra, cujas verbas para construção foram desviadas para outras obras e outras finalidades.

A história destas edificações conta também como vários apartamentos foram vendidos para mais de um proprietário, causando várias ações judiciais contra os donos da empresa construtora, responsável pelo empreendimento.
Com a parada das atividades de construção no começo dos anos noventa, o descaso e o abandono tomaram conta das edificações. Anos mais tarde, as torres começaram a ser ocupadas e utilizadas por famílias excluídas do mercado imobiliário, como moradores de rua e sem casas. Razão fundamental que desencadeou este processo foi a localização das edificações, permitindo um acesso rápido ao centro da cidade e aos bairros da região centro-sul. As boas alternativas de deslocamento são dadas também pela existência de diversas linhas de ônibus coletivos que atendem a região e do metrô da estação de Santa Efigênia.
O que parecia ser mais uma estrutura inacabada e abandonada, como muitas outras no centro da capital, começou a tomar um rumo diferente. Os ocupantes vislumbraram, naquele lugar, a possibilidade de encontrar uma solução para a demanda habitacional, apesar de todas as deficiências existentes, pois nem sequer tinha água tratada e esgoto nos apartamentos. Um por um, os apartamentos foram ocupados e em muitos casos por mais de um núcleo familiar.
Hoje as duas torres que correspondem ao número 64 e 100 da Rua Clorita são habitados por moradores com um perfil totalmente diferente daquele que era previsto para as construções. O processo de apropriação dos espaços foi gradual. À medida que as famílias chegavam, os espaços internos eram divididos segundo as necessidades, adequando-se dentro do possível à estrutura de concreto armado já existente. A ausência de infra-estruturas que não se limitava à água e ao esgoto mencionados anteriormente, mas também à energia elétrica; os elevadores inexistentes, com perigo de quedas nos seus poços abertos e o risco de doenças por contaminação das águas por parte de agentes patogênicos veiculados pelos animais que freqüentavam a área como ratos, cachorros, pombos, etc., não inibiram o processo de apropriação.

A organização e a mobilização da comunidade.
A chegada da Pastoral de Rua da Igreja Católica em 1998 foi marcante na organização dos moradores. Hoje em dia está em torno de 500 pessoas, empregadas nas mais diferentes profissões como: balconistas, açougueiros, pedreiros, carpinteiros, garis, motoristas e outros; pessoas pertences à classe de menor renda, mas que decidiram encarar as dificuldades de residir nos edifícios inacabados, esforçando-se na melhoria cotidiana do lugar para abalar a imagem negativa que foi atribuída aos prédios e aos próprios moradores. A partir das atividades da pastoral, o quadro começou a apresentar mudanças significativas. O primeiro passo foi a criação de uma comissão que representasse os moradores. Com a ajuda e o apoio de parceiros como a Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais –PUC Minas, a paróquia de Santa Teresa, o 16° Batalhão da Polícia Militar, a Caritas Regional, o Colégio Sagrado Coração de Maria e a Associação de Catadores de papel - ASMARE, foram conquistadas vária benfeitorias, e em muitos casos, utilizando o trabalho coletivo para a implementação delas.
Entre as várias benfeitorias, há que se salientar a ligação à rede de abastecimento de energia elétrica que, antes clandestina, foi oficializada pela concessionária do serviço; a ligação à rede de abastecimento de água, que é fornecida pela concessionária do serviço até o décimo andar, podendo atingir os andares superiores nas horas noturnas, hora notoriamente onde o consumo é menor.
A precariedade infra-estrutural é ainda patente no caso da rede de esgotamento sanitário, que foi instalada até a garagem pela construtora e que precisa ser refeita e redimensionada a partir da demanda existente, maior daquela prevista pelo projeto original. No caso dos poços dos elevadores, estes foram fechados protegendo a vida dos moradores que continuam utilizando escadas para alcançar os vários andares. Os moradores contam já com porteiro, salas de aula, administração, cozinha comunitária e com um fundo para as obras emergenciais, cuja contribuição é cobrada aos moradores junto ao condomínio.
Cada uma dessas benfeitorias é registrada em um painel localizado na sala da administração. Aguardando que a Justiça determine a posse dos apartamentos e faça cumprir a função social da terra, os moradores continuam buscando parcerias para tornar mais dignas as construções que eles zelam e habitam.

Justificativa da Proposta
A regularização dos prédios de Santa Teresa, embora constitua modalidade peculiar de ocupação, confere a seus ocupantes uma situação similar a de outras ocupações ocorridas na história da cidade. Pressionados pela necessidade, deram uma utilidade social a um empreendimento abandonado, implantado de forma equivocada e oportunista com severos comprometimentos da questão urbana e ambiental na região onde foram construídos.
Nosso objetivo é demonstrar que existem alternativas viáveis para solucionar o problema da posse dos moradores. A busca de soluções que garantam o título de propriedade para os moradores que habitam os apartamentos justifica-se tanto em razão do direito adquirido pelo tempo de uso, quanto em razão da inserção das edificações no contexto regional local. Esta última justificativa baseia-se no fato de que a regularização da propriedade dos imóveis constitua uma melhoria para a região do entorno imediato dos prédios, caracterizada pela presença de um assentamento ilegal.
Hoje em dia podemos considerar, sem estar longe da verdade, como remotas as possibilidades de ocupação das torres por parte das famílias previstas originariamente e que chegaram a comprar os imóveis. Apesar das ações na Justiça impetradas e que estão em tramitação, atualmente existem razões profundas que impedem o “retorno às origens” e estas são principalmente de caráter econômico. Enquanto resultaria caro demais recuperar as edificações, alcançando o padrão previsto originariamente, as questões econômicas associam-se também às questões ambientais e sociais, que foram comentadas acima e que constituiriam um entrave significativo à ocupação por parte de famílias de classe média.
Assumindo, portanto, a situação atual como a definitiva e as seguintes condicionantes existentes:

- um processo de organização e mobilização social;
- uma articulação com um conjunto significativo de parceiros composto das entidades mais variadas da sociedade civil;
- um processo contínuo de investimentos para a melhoria das condições de habitabilidade dos imovéis.

Mecanismos Legais e Normativos
A regularização jurídico-urbanística da ocupação dos prédios de Santa Teresa está embasada em legislação já existente:
1. A apropriação do espaço ocupado dar-se-á pelo instrumento da desapropriação, combinando as modalidades previstas na legislação: a utilidade pública (Decreto Lei 3365/41) e interesse social (Lei Federal 4132/62). A desapropriação possibilita o registro originado e, em seu mérito, não pode ser contestada. As condições próprias da desapropriação estão presentes na operação, ou seja, o sujeito ativo pelo sujeito passivo, os pressupostos para motivação, objeto e a indenização dos ativos expropriados. O desapropriante (sujeito ativo) será a instância de governo que patrocinar a desapropriação, diretamente ou através de entidades delegadas - a COHAB no plano estadual ou a URBEL/SMHAB, no plano municipal. O desapropriado (sujeito passivo) será a massa falida do empreendimento e a referência de preços será o lance mínimo do leilão judicial, já decretado pela justiça.
2.A legalização dos imóveis ocupados era destinada a cada posseiro ou ocupante, através de escritura particular de compra ou venda, com pacto de hipoteca e financiamento, celebrada entre o agente financeiro e o mutuário-ocupante, consoante valores e prazos estabelecidos, nos moldes do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). A liberação da hipoteca dar-se-á após o pagamento do financiamento total, restaurando a propriedade para os moradores, e sem outros condicionantes.
3. A municipalidade deverá aprovar, ou reaprovar, o projeto do empreendimento, com as condições especiais de implantação e edificação, estabelecidos no processo de ocupação. A abertura normativa está contida no art. 2 do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.275/01), como diretriz orientadora da política urbana.
4. Registro cartorial e a individualização das unidades serão feitos com a documentação exigida pelos cartórios, acompanhada da respectiva convenção de condomínio. A legislação estadual possibilita o registro com tabela favorecida de custos cartoriais (Lei Estadual 8768/84).

Viabilidade Sócio-Econômica
A viabilidade econômica do empreendimento considera os custos necessários à complementação da obra e à regularização definitiva do condomínio. Inclui a desapropriação do terreno e das edificações existentes, além das obras necessárias como elevadores, sistema de prevenção de incêndio, complementação do sistema hidráulico, sanitário e elétrico, portas externas dos apartamentos, janelas, reboco e pinturas internas e externas.
O valor total apurado será rateado entre os moradores de forma diferenciada. Aqueles que já tenham efetuado melhorias ou acabamentos internos aos apartamentos serão isentados dessa parcelas no rateio geral. Entendemos que, dessa forma, será possível estabelecer um custo final igual ou mesmo inferior a de outros empreendimentos dirigidos à clientela de baixa renda, que já é implementada pela COHAB ou pela URBEL, compatível com a capacidade de pagamento dos beneficiários.
A identificação dos subsídios diretos e indiretos pelo Poder Público, bem como de parceiros com o setor privado, serão incorporados à planilha de custos.
O aproveitamento de áreas disponíveis no âmbito do conjunto, por atividades geradoras de renda e emprego, será direcionado à manutenção do condomínio, com redução das taxas mensais cobradas aos moradores (exemplo: o aluguel de espaços no andar térreo para serviços de comércio).
A complementação de projetos urbanísticos ou arquitetônicos, bem como assistência jurídica, já está viabilizada através de convênio com o Departamento de Arquitetura da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUCMinas, através do Escritório Modelo de Arquitetura e Urbanismo - EMAU e do Escritório de Integração, sem custos para o empreendimento.

Financiamento
A cada unidade será destinado um financiamento habitacional, consoante o rateio estabelecido em planilha e conforme as normas usuais de financiamento praticadas pelos agentes financeiros e considerando:
1. Prazo do financiamento será determinado pela capacidade de pagamento do mutuário, apurada pela comprovação de sua renda familiar, com limites mínimos de desembolso e limites máximos de prazo de financiamento;
2. Haverá flexibilidade e tolerância nos processos de comprovação de renda em virtude da grande maioria de moradores estar envolvido com a economia informal;
3. Será dispensada a qualificação cadastral apurada em registros tipo SPC e SERASA, em virtude de constituirem-se critérios excludentes. O financiamento terá garantias reais representadas por hipoteca em 1° grau. O contrato de financiamento deverá prever um sistema de carências intermediárias, destinado a atender famílias atingidas pelo desemprego ou pela queda de rendas, flexibilizando, dessa forma, os prazos finais de desembolso.

Conclusões
A realidade das nossas cidades demonstra como a ocupação de imóveis abandonados constitui uma alternativa na busca de moradias para as populações de baixa renda.
O processo de ocupação é o resultado da interação de dois fatores presentes nos cenários urbanos: a presença de edificações inacabadas e/ou abandonadas e a demanda habitacional de classes de baixa renda não atendida, quer pelo mercado formal, quer pelas políticas públicas. Entretanto, é cada vez mais urgente por parte do Poder Público encontrar uma solução que torne possível a consolidação destas ocupações, sem que o agente privado tenha que sofrer prejuízos.

Alfio Conti
Marco Antonio Souza Borges Netto
Mauricio C. Libânio